주택담보대출을 받으려 할 때, 은행 창구에서 듣게 되는 전문용어들이 꽤 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 대출 한도 산정의 기본 원리만 알면, 불필요하게 당황하지 않고 내 상황에 맞는 대출 전략도 세울 수 있습니다. 이 글에서는 대출 한도 계산에 꼭 필요한 핵심 용어와 적용 사례, 그리고 실수 없는 대출 준비법까지 쉽고 명확하게 정리해드립니다.
1. 대출 한도의 기준, 담보가액
담보대출이란 부동산이나 자동차 등 소유 자산을 담보로 제공하고, 그 가치에 따라 은행에서 돈을 빌리는 방식입니다.
담보가액이란, 은행이 인정하는 담보물의 가치로,
아파트는 주로 KB시세를, 단독주택이나 빌라는 감정평가액 또는 중개사 견적을 기준으로 삼습니다.
즉, 실제 매매가격이 아무리 높더라도, 은행이 인정한 담보가액이 대출 한도의 기준이 된다는 점을 꼭 기억하세요.
2. 담보인정비율(LTV: Loan to Value Ratio)
LTV는 담보가치 대비 대출금의 비율을 의미합니다.
예를 들어, 담보가액이 6억 원이고 LTV가 50%라면, 최대 3억 원까지 대출이 가능합니다.
이 LTV 비율은 정부 정책, 주택의 위치(규제지역 여부), 대출자 조건(무주택/1주택/다주택 등)에 따라 달라집니다.
- 규제지역 무주택자: LTV 50%
- 비규제지역 무주택자: LTV 70%
- 생애최초 구매자: LTV 70~80% (지역별 차이)
3. KB시세란?
KB시세는 KB부동산이 제공하는 아파트 등 주택의 시세 지표입니다.
은행에서는 대출 한도를 산정할 때 KB시세를 기준으로 삼는 경우가 가장 많습니다.
만약 실제 매매가가 KB시세보다 낮으면, 그 실제 매매가가 한도 산정 기준이 됩니다.
KB시세가 없는 경우에는 감정평가액이나 중개사 견적을 활용하기도 합니다.
4. 총부채상환비율(DTI)와 총부채원리금상환비율(DSR)
| 용어 | 의미 | 산정 방식 | 한도 영향 |
| DTI | 연소득 대비 주택담보대출 원리금+기타 이자 비율 | (주담대 연간 원리금+기타 대출 이자)/연소득 × 100 | 대출 한도 제한 |
| DSR | 연소득 대비 모든 대출 원리금 비율 | (모든 대출 연간 원리금)/연소득 × 100 | 대출 한도 제한 |
- DTI는 주택담보대출 상환능력을,
- DSR은 모든 금융부채(신용·자동차·마이너스통장 등) 상환능력을 평가합니다.
- 2025년 기준, DSR 40% 규제로 연소득의 40% 이내에서만 대출 원리금 상환이 가능하다는 점을 명심해야 합니다.
5. 실제 대출 한도 산정 사례
사례
- 매수자: 무주택자, 규제지역
- 매매가격: 6.5억 원
- KB시세: 6억 원
- 적용 LTV: 50%
최대 대출 한도:
6억 원(KB시세) × 50% = 3억 원
실제 한도는 담보가액(시세/매매가 중 낮은 값) × LTV로 계산되며,
DSR을 초과하면 이보다 더 적은 금액만 대출이 나올 수도 있습니다.
6. 대출 한도에 영향을 미치는 기타 요소
- 임차보증금: 전세보증금 등 선순위 채권이 있으면 한도에서 차감
- 신용점수: 신용등급이 낮을수록 대출 한도 축소
- 기존 대출: 신용대출, 자동차대출 등 모든 금융부채가 DSR 계산에 포함
- 소득증빙: 소득이 높을수록 DSR 한도가 여유로움
7. 대출 한도 용어 한눈에 보기
| 용어 정의 | 대출 한도 | 산정에 미치는 영향 |
| 담보가액 | 은행이 인정하는 담보물 가치 | 기준금액 산정 |
| LTV | 담보가액 대비 대출 비율 | 최대 한도 설정 |
| KB시세 | 아파트 등 주택의 시세 지표 | 담보가액 산정 기준 |
| DTI | 연소득 대비 주담대 원리금+이자 | 소득기반 한도 제한 |
| DSR | 연소득 대비 모든 대출 원리금 | 소득기반 한도 제한 |
| 임차보증금 | 전세 등 선순위 채권 | 한도에서 차감 |
결론
대출 한도의 핵심은 KB시세(담보가액), LTV, 그리고 DTI/DSR입니다.
이 세 가지 용어만 정확히 이해해도 내 상황에 맞는 대출 전략을 세울 수 있습니다.
은행마다 기준이 다를 수 있으니, 상담 전에 준비서류와 조건을 꼭 확인하고
정부 정책에 따라 바뀌는 LTV나 DSR 비율도 체크해 두면 좋습니다.
내 집 마련을 위한 첫 걸음, 용어부터 똑똑하게 준비해보세요!
이 글은 금융정보 제공을 위한 것이며, 최종 대출 결정은 본인의 판단과 책임입니다.
